一、法律依据与权属划分
根据《民法典》第二百七十五条，小区停车位权属可分为两类：规划车位由开发商通过出售、附赠或出租方式约定归属；占用共有区域的车位属于业主共有。此规定明确了不同性质车位的管理主体——开发商对专属车位享有处置权，共有车位处置权归业主共同决策。
二、物业职责与行为边界
物业服务企业的管理行为需遵循双重约束：
- 对专属车位应执行开发商制定的管理规则，但不得违反“优先满足业主需求”原则
- 对共有车位必须执行业主大会决议，擅自设定月租限制涉嫌越权
典型案例显示，物业以经营目的限制月租卡办理，可能构成对业主共有权的侵害。
三、业主与租户的维权途径
权益受损时可采取阶梯式救济措施：
- 协商阶段：要求物业出示管理依据及业主大会表决记录
- 投诉渠道：向业委会、居委会或房管部门反映
- 司法救济：提起侵权之诉或要求撤销不当决议
四、特殊情形例外规则
两类合法限制情形：
| 情形 | 法律依据 |
|---|---|
| 人防车位短期租赁 | 《人民防空法》第五条 |
| 已售车位只售不租 | 《民法典》第二百七十五条 |
拒办月租卡的合法性取决于车位权属与管理程序：共有车位未经业主共同决定限制月租属违法，专属车位在开发商授权范围内的商业决策通常有效。建议业主通过核查产权文件、查阅管理规约确认具体权属。
